ESPECIAL SUELO 
 

El precio del suelo en Madrid subió un 12% en 1999
¿Seguirá subiendo el precio del suelo?
Tribuna de Juan Rafael de la
Cuadra Blanco, Jefe del
departamento técnico de Grupo i

El precio del suelo residencial en el Término Municipal de Madrid ha subido una media del 12% a lo largo de 1999. Aunque aún no tenemos datos definitivos del primer semestre, está claro que se ha mantenido la tendencia alcista. Por otra parte, el precio del suelo bruto sin desarrollar (PAUs) se ha triplicado en los dos últimos años, y este año ha alcanzado el precio del suelo ya desarrollado. El suelo a largo plazo (UZPs del segundo cuatrienio) está también experimentando una subida similar.
La situación económica se prevé que se estabilice con el Euro. La actual espiral de precios se debe a una gran bolsa de demanda. Esto parece obvio. La fuerte expansión económica, el imparable ritmo de creación de empleo y el descenso de los créditos hipotecarios han hecho que parte de las rentas se trasladen a inversión en vivienda, lo que se ha traducido en un aumento de los precios. Aunque los tipos de interés deberán situarse al nivel de 1998, los compradores de pisos se están acostumbrando a subir los plazos de amortización, y a reducir por tanto las cuotas mensuales. El esfuerzo de compra (índice de accesibilidad) sobre la renta familiar ha bajado desde el 50% de 1990 al 26% de 1999.

SE MANTIENE EL CICLO ALCISTA

El actual ciclo alcista sé inició el primer trimestre de 1997 y se mantiene estable en el 2000, por lo que podemos compararlo con el boom anterior del período 1986-1991. En el periodo actual los precios sólo han crecido un 23% en la media nacional, mientras que en los primeros 3 años del ciclo alcista anterior el aumento fue tres veces superior, en torno al 60%. Ello puede deberse a la mayor flexibilidad con la que ha respondido la oferta frente al fuerte tirón de la demanda en el ciclo actual: la cantidad de nuevas viviendas construidas en el trienio 97-99 ha sido un 50% mayor que las construidas en los tres primeros años del ciclo alcista anterior. El número de viviendas a la venta en los últimos años ha batido casi todos los records históricos de las últimas cuatro décadas, sólo superado por la época, absolutamente excepcional, de principios de los 70, cuando el PIB de la economía española creció al 8%.
La demanda se está cubriendo con creces. La Comunidad de Madrid preveía en el Plan Regional de Estrategia Territorial una necesidad de 35.000 viviendas al año. Nuestro propio estudio de demanda en el Término municipal de Madrid preveía una demanda entre junio de 1999 y de 2000 de 32.000 viviendas. Dado que nuestro último estudio censal recogía la cifra de 8.560 viviendas vendidas hasta diciembre de 1999, con un stock sin vender de 3.350 viviendas, restarían 20.290 viviendas hasta completar la demanda. Eso significa que este año todavía hay demanda suficiente.

Lo que sí deberá hacer la demanda es reubicarse, porque no habrá viviendas suficientes en las zonas demandadas (Norte con el 14% y Centro con el 25%). Muchos de estos compradores se tendrán que conformar con viviendas de segunda mano. Tampoco sabemos con exactitud cómo influirá la puesta en el mercado de la enorme cantidad de vivienda protegida (un 50%) que la Comunidad ha impuesto en los suelos urbanizables.

 

Las grandes bolsas de suelo en el centro de Madrid se han acabado ya y en las próximas viviendas se harán en los PAUs de la M-40
 

Otro de los factores a tener en cuenta ha sido el menor incremento de los costes laborales y de producción, que, pese a que han sido muy altos, no han llegado a la espectacularidad del anterior ciclo. Además hay mejor información sobre la vivienda en España, lo que ha contribuido a aumentar la competencia. El sector inmobiliario tradicionalmente muy opaco, está mejorando su transparencia, lo que permite corregir sus típicas ineficiencias de funcionamiento. Las estadísticas oficiales sobre los precios de la vivienda en España empezaron a elaborarse en 1987. Desde entonces, su calidad y su difusión han ido en continuo, sobre todo con el salto cualitativo que las consultoras privadas han dado a partir de 1997, en la que la total informatización ha tenido gran importancia.

PREVISIONES FUTURAS

El suelo en la almendra central seguirá subiendo, ya que su demanda, incluso en los momentos de mayor subida, se ha mostrado muy estable. Sin embargo está subida no afectará significativamente a la media, debido a la propia escasez de suelo en el centro, un hecho físicamente irremediable.
La sensación general que tendrán los que compren viviendas nuevas en los próximos años es que serán efectivamente algo más baratas, pero mucho más alejadas del centro. Se repetirá la salida de los compradores que se dio en los años 70 al cinturón de Madrid, aunque más cerca. Se cambiará Majadahonda por los PAUs al interior de la M-40. Y aunque esto no es lo que demandan los próximos compradores de vivienda, la realidad es que las grandes bolsas de suelo en el centro de Madrid prácticamente se han acabado ya, y las próximas viviendas se harán allí.
El precio del suelo de los UZPs sigue en su imparable subida de precios, aproximadamente al mismo ritmo que los PAUs hace cuatro años, por lo que será una buena inversión para las grandes promotoras, o para las medianas que estén dispuestas a invertir a medio-largo plazo.


Juan Rafael de la Cuadra Blanco, Jefe del departamento técnico de A.I.S. Grupo i

La subida de los precios de la vivienda está inquietando a los madrileños. Mientras muchos esperaban que la salida de los PAUs paliara de alguna manera esta situación, el retraso en la salida de los mismos nos hace ingenuamente preguntarnos si fueron ciertas las razones que hace ya más de cuatro años dejaron en mano de la iniciativa privada su gestión, con la excusa de acelerarlos. Por lo pronto, al resto de los madrileños nos ha costado hacerles el metro, ya que el primer proyecto preveía que era un gasto de urbanización más. En este momento, una fuerte campaña de publicidad ha hecho que todo el mundo conozca y hable de los PAUs (cosa que nunca había pasado antes en suelo sin desarrollar) y, sin embargo, aún no hay casetas ni precios definitivos. Se trata de una inteligente operación que permitirá salir al mercado a precios mucho más altos de lo que podía preverse hace un par de años. Desde luego, muchísimo más altos de los objetivos que fijó el Ayuntamiento. En su momento se manejaban precios en torno a los 20 y 25 millones de pesetas, pero algunos ya hablan de precios sobre las 340.000 Pts/m²c, es decir pisos entre 30 y 40 millones.
Pero puede que no sea así. O que más de uno se estrelle. Todavía no sabemos muy bien como afectará a las viviendas libres la dura competencia que tendrán con un 50% de protegidas que, aunque hagan todas las trampas que quieran, tendrán que vender los pisos entre 15 y 20 millones de pesetas. Las actuales viviendas de VPP tienen una calidad tan alta como las libres y las nuevas generaciones de madrileños ya saben que vivir en Las Rosas o en Valdebernardo no es lo mismo que vivir en Orcasitas o Santa Eugenia. Y además son muchas viviendas las que van a salir de golpe. Demasiada competencia. Será un asunto difícil para las personas que decidan el precio de las primeras promociones de los PAUs. Serán héroes o ineptos, en función de los resultados que obtengan, pero no podrán equivocarse.
Y será esta nueva situación de catástrofe o éxito la que haga que el mercado del suelo se estabilice o se siga disparando. Para ello, sólo hay un factor determinante: los compradores. Puede que las nuevas familias decidan que no se van a ir a vivir a barrios con un 50% de viviendas protegidas, sin colegios ni tiendas y prácticamente sin calles al mismo precio que las promociones de los barrios consolidados de los alrededores o de los municipios limítrofes. Entonces no comprarán la grandísima cantidad de pisos (casi 80.000 viviendas) que saldrán al mercado, aunque las primeras promociones se vendan rápido, o comprarán directamente las viviendas protegidas. Las campañas de marketing publicidad no habrán servido para nada, los promotores tendrán que rebajar sus optimistas previsiones iniciales y será el final del ciclo. Y todavía faltan las 100.000 viviendas de los UZPs. Ya hemos vivido situaciones semejantes y parece que nos veremos abocados a vivirlas próximamente.

 
Metros2 Septiembre de 2000 PÁGINA 36

 

 


Metros² nº 89 (Sept. 2000)